本日は、ご質問にお答えしたいと思います。

質問:

将来的に、実家を売却することを考えていますが、どのような手続きが必要でしょうか。将来、親が施設に入所することになった場合に、住む予定のない実家はどうすべきか、迷っています。事前にやっておいた方がいいことはあるのでしょうか。

回答：

前提としてですが、両親に代わって勝手に売却はできません。
ご両親が土地や建物（実家）を所有している場合、年齢とともに実家での生活が難しくなることがあります。例えば、施設に入所するために実家が空き家になるために売却したい、そんな要望もあると思います。

また、ご両親が亡くなった際に相続が発生し、家を管理する必要が出てくることもあるでしょう。特に実家が遠方の場合、空き家になった実家の管理は困難です。建物の老朽化、雑草や害虫の発生による資産価値の低下、さらには空き家が原因で第三者に損害を与えた場合には、所有者や相続人が責任を負うことが法律で定められています。

また、空き家になった場合、放置しておくと固定資産税が上がる可能性もあるため（特定空家）、どのように実家を管理していくか、ご両親と事前に話し合っておくことが重要です。両親名義の実家を売却する場合、たとえ家族であっても勝手に売却することはできません。

売却方法について

ご両親がご存命の場合にはご両親自身で売却手続きを行うか、ご両親が亡くなった後に相続人であるあなたが売却手続きを行うという2つの方法があります。

ご両親が売却する場合

ご両親が売却する場合、ご両親が直接売却手続きを進める必要があります。ただし、体調や年齢の関係でご両親がご自身で手続きができない場合には、司法書士が名義変更（所有権移転登記）の手続きを代理することが可能です。この際、代金決済までにご両親の本人確認や意思確認を行い、決済当日には委任状を用いて代理人が手続きを進める方法があります。

一方、ご両親が認知症などで意思表示が困難な場合は、成年後見制度を利用して売却手続きを行うことが可能です。この場合、成年後見人がご両親に代わって売却手続きを進めます。ただし、この場合には家庭裁判所の許可が必要になる可能性が高く、裁判所がご両親のための利益になると判断した場合のみ売却が許可されます。このような場合には自由な売買は難しい可能性があります。

あなたが売却する場合

ご両親が亡くなり相続が発生した後に、相続人であるあなたが実家を売却する場合、ご両親の名義のままでは売却できません。まず、実家の名義をあなたに変更する（相続登記）必要があります。法務局にて相続登記の手続きを申請し、名義があなたに変更された後、売却の手続きを進めることが可能です。なお、令和6年4月1日から相続登記の申請が義務化されているため、相続が発生した際には速やかに名義変更の手続きを行いましょう。

両親が認知症になってしまった場合でもスムーズに売却したい

前述の例で、親が施設に入所するために実家が空き家になるために売却したい、その時に万が一認知症になってしまっていると売却を進めるためには成年後見制度の利用が必要です。ただ成年後見制度は、一度始めると途中でやめることは基本的にはできません。売却が済んだから成年後見制度を終了させたい、それは現時点では不可能です。

しかし、事前に対策を取っておくことで、親が認知症になってしまった後でも空き家の実家を売却または賃貸して入所費用に充てることも自由自在な方法があります。それは家族信託という手続きになります。親が元気なうちに、子供に実家を託しておく。名義が子供に変わりますが、実質的な所有者は親のままなので、贈与税や不動産取得税の課税はありません。ただ親が元気なうちに手続きをしておく必要があります。親に衰えの兆しが見え隠れしたら急いだほうがいいかも知れません。